[装修经验] 孃孃呕心沥血大作,让你迅速看懂验房到底是个啥子鬼!不懂就问,在线答疑! [复制链接]

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发表于2016-8-5 16:29:48 查看: 75447 回复: 198
看到验房二字的,愿意点进来的盆友些,孃孃必须要说一声,你们都是我的真爱。毕竟网上关于普及验房知识的特别多,但是,问题就在于,多是多,大部分都千篇一律,而且文字过于绕口,反正大家就觉得不明觉厉,然后实用性并不是很强。


所以,为了让大家真正明白验房到底是个什么鬼,存在哪些问题,孃孃特别请教了专业验房机构翘楚验房,结合多位验房师的经验,总结了这篇验房问题大拆解,从 裂缝、空鼓、渗水、门窗 四个方面给大家讲哈验房!


裂缝篇
墙体裂缝是建筑结构的墙体部分产生的开裂现象,光裂缝种类别特别多,今天就好好给大家讲一下!
图片8.png

一、按照裂缝位置分
1、外墙裂缝
①   在墙体中呈现斜向裂缝,裂缝走向凹陷处。
②   在建筑下部比较明显,由下向上发展,呈“八”字,倒“八”字﹑水平、竖缝。
2、承重墙裂缝
①   裂缝贯穿整个墙面且穿到背后,呈倾斜性。
②   在不同楼层墙体的同一位置均出现有方向、有规则的裂缝。
3、楼板(地面和顶板)裂缝
①   呈对穿性的裂缝(与房屋横梁平行的裂缝)。按有关验收规范,裂缝允许在(0.3mm)范围内,但裂缝对结构的耐久性有不利影响。
②   受力裂缝:这种裂缝表现为墙角呈45°的裂缝或与横梁垂直的裂缝。裂缝往往不对穿,形状外宽内窄。
4、结构梁底部的墙体(窗间墙),产生局部竖直裂缝。
5、阳台、雨蓬等悬挑结构板的裂缝

     这种裂缝通常是整个贯穿。大家都应该知道如果阳台和其他悬空的结构板出现裂缝,后果是很严重的。
以上是比较严重的裂缝情况,不过这种裂缝不多见。

二、按照装饰层-结构层分
1、表面乳胶漆裂缝/壁纸裂缝
    表面装饰层没有干透就遭遇温度、湿度变化,乳胶漆 壁纸会出现裂缝。
2、腻子找平层裂缝
     基层有浮灰/油污,找平层没有干透就遭遇温度、湿度变化,腻子会出现裂缝。
3、水泥砂浆抹灰层裂缝
     如果抹灰层和墙体基体黏合不紧密则会导致抹灰层空鼓、掉粉,造成墙体开裂;
4、接缝处裂缝
5、结构性裂缝

     结构性裂缝是由房屋主体结构引起的基体(水泥浇筑墙体)开裂、上部荷载过大引起墙体裂缝、地基下沉(如果地基下沉严重则属于房屋质量问题)、施工洞未处理等造成的。


三、按照产生原因分
1、温度性裂逢
    一般材料都有热胀冷缩的性能,房屋结构由于周围温度变化引起变形,不同材料的膨胀系数不一样,导至产生温度性的裂逢。
2、地基不均匀沉降引起的裂逢:
     这些裂逢会随地地基的不均匀沉降的增大而增大。这种裂逢一般成斜裂逢,且裂缝走向凹陷处。这种裂缝在建筑物下部比较明显,由下向上发展,呈“八”字,倒“八”字﹑水平、竖逢等。
3、结构设计有差错
    由于计算荷载时有遗漏,构造不合理造成结构不合理而引起的裂缝。
4、砌体施工质量差
    墙体砌筑时灰逢不饱满,厚度不均匀,组砌方式不符合要求等,砌筑砖墙时,未对砖块湿水,采用干砖上墙等都会降低砌体承载力,使墙体日后出现裂缝。
5、墙体被破坏
    在实际生活中经常因为在房屋建成后埋设各种管线穿过墙体,破坏墙体整体性,减少了墙体载面面积,削弱了墙体承载力,从而引起墙体裂缝。
6、改变房屋用途
    加大使用荷载或增加振动力,从而使墙体受到破坏,引起墙体裂缝。

图片9.png

是不是有点儿晕?不慌,孃孃给你们总结一下,综上所述,大家常常遇到的裂缝就分两种
套路,回复才可见,哈哈哈哈哈哈!

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[只看此人] 发表于 2016-8-5 16:31:58
空鼓篇

验房常常说空鼓,那么空鼓到底是啥子捏。

空鼓是由于原砌体和粉灰层中存在空气引起的,检测的时候,用空鼓锤或硬物轻敲抹灰层及找平层发出咚咚声为空鼓!无论是毛坯还是精装修交付,空鼓都是最常见的问题之一!


能够杜绝空鼓的楼盘可以说是凤毛麟角啊!


图片1.png 空鼓分两类,抹灰层空鼓或者瓷砖空鼓
抹灰层空鼓
抹灰层空鼓形成原因:
抹灰前基层清理不干净,墙面浇水不透,外墙粉刷墙面没有分格或分格过大,原材料质量不符合要求,基层凹凸偏差较大,一次抹灰过厚,没有分层抹灰或各抹灰时间间隔太近;抹灰总厚度大于35mm时未采取加强措施......形成抹灰层空鼓原因很多,就不一一说了。

抹灰层空鼓危害(这个你必须要清楚):
图片2.png
1、空鼓常常导致四周粉刷层/找平层表面出现开裂。如果墙面存在明显裂缝通过刷乳胶漆是无法得到解决的,这对室内整体美观造成很大影响,除非装修时以前面铺贴墙纸来遮盖。

图片3.png
2、墙面空鼓部分与墙体之间存在“中空层”,如不及时处理,随着时间的推移“中空层”当中积聚更多的水份和空气将会导致墙面脱落。

3、由于墙面存在空鼓,承托力和承载力都会受到极大影响,如果没有及时整改,后期装修贴瓷砖后就会出现瓷砖脱落现象。即使没有贴瓷砖,只是粉刷乳胶漆的情况下,很多存在空鼓的墙面由于承受不了乳胶漆本身的粘度和拉力导致在粉刷乳胶漆过程中直接脱落。

图片4.png
4、地面若存在空鼓,在铺设地板过程中地面“吃力”有限,无法固定地楞而导致地板铺设后不久即“爬起”。,落在空鼓的地砖上,瓷砖将会立刻断裂。


瓷砖空鼓
瓷砖空鼓成因:
瓷砖铺贴前未检查墙体基层抹灰是否经过处理或基层垃圾是否清理干净,铺贴前瓷砖没浸水或浸泡不够,瓷砖铺贴时砂浆不饱满或未将瓷砖轻轻敲打挤压密实......


瓷砖空鼓危害(装房子的你也一定要知道):
图片5.png

1、性质与墙面抹灰层空鼓问题类似,区别只是把抹灰层与墙体之间的“中空层”换成了瓷砖与墙面之间形成的“中空层”。如不及时处理,随着时间的推移,墙面瓷砖就会发生脱落。

图片6.png
2、当墙面瓷砖存在空鼓时,其承载力同样会受到影响,如果此时想要安装个毛巾架或其他支架摆放物品时,墙砖就会出现断裂或脱落现象。

图片7.png
3、 铺贴后留有空鼓的瓷砖比正常铺贴的瓷砖要更加“脆弱”,比如地砖若存在空鼓,而这块地砖又是铺设在平时经常会踩踏的位置,那么时间久了就会被踩裂或踩断。除此之外另一种可能性是,当不小心将尖锐物体(比如剪刀)不小心跌落地上的时候,落在空鼓的地砖上,瓷砖将会立刻断裂。


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[只看此人] 发表于 2016-8-5 16:34:35
渗水篇

渗漏在验房过程中是属于较为常见的一种,其中卫生间渗水问题最为严重,因为卫生间渗水不但严重影响使用者的正常生活,破坏装修,损坏家具,还严重影响邻里关系;墙体渗水会影响强度和损坏墙体装饰,墙体发霉污染空气,影响人身体健康。

下面就讲一下不同类型的渗漏以及各自的危害以及补救措施。


外墙渗水
图片10.png
外墙渗水是所有类型渗水当中危害最大、整改难度最高的一种。如果当验房时发现室内存在多处明显外墙渗水情况,那么基本可以定义为房屋质量缺陷。

外墙渗水成因:
墙体间拼接处开裂, 外墙墙体内部当中的防水层施工缺陷, 空心砖雨水可以中间相互流动,容易出现渗水,还有不合理的设计,比如外立面设计腰线等。

验房时特别强调渗水问题的严重性并非它会导致房屋倒塌之类,而是在于此类问题会严重损害装修成果、影响日常生活。

如何整改:
外墙渗水整改必须从外墙入手,只有凿开外墙装饰砖、外墙涂料、外墙保温、粉刷层之后,才能看到外墙防水层,找到渗点。修补外墙之后,再将上面所说的那么多层重新恢复,其中只要任何一部分没有做好,那么以后还是会有渗水的可能,并且渗漏的位置随时会改变。正是由于外墙渗水整改难以一步到位的特点使得一旦发现渗水,也就随时意味着较长的整改周期。看着施工人员一次又一次的为了原本很小的一片渗水反反复复的整改,届时你的心理承受能力将获得极大的考验。

二、顶棚渗水

图片11.png
一般来说顶棚渗水特指厨房、卫生间以及阳台地面因防水施工存在问题或防水材料不佳等原因所导致的楼下住户对应位置顶棚出现渗水。此类渗水相较于外墙渗水来说危害性相对轻一些、整改难度也会小一些、但顶棚渗水在我们验房过程中出现的概率相对外墙渗水要高出许多。


除了渗水本身的危害外,因顶棚渗水问题造成的装修纠纷、邻里矛盾也很多。举个典型的例子,故事来了......

(例:新房交付,某君带着一家老小兴冲冲的去拿房,没有谁提出要先对房屋质量进行验收就草草签字收房。提前找好的装修公司很快进场开始施工,不多久装修完工全家“幸福入住”。
谁知道入住半个月没到,楼下住户找上门来,告诉某君“你家卫生间渗水到我家来了”。某君经查看后发觉确是自家渗水造成,就此问题找到当时的装修公司讨说法,装修公司一句话把某君堵死“是土建的问题,原本卫生间防水就有问题,与我们无关”;

他又找到开发商讨要说法,开发商又一句话回绝了他“有问题在当初装修前提出我们会替您整改,现在您家已经装修完工,已经完全破坏了室内原有的状态,出了问题当然不能找我们,只能去找装修公司”。
如此这般,某君深觉自己被当成了“皮球”,维权深感无望。但楼下邻居隔三差五跑来指责询问,何时才能把渗水问题处理好...)

其实想要避免这类的问题出现方法很简单,一是在收房前切记一定要验房,不能草草签字收房二是在装修动工之前,一定要让装修公司做“闭水试验”,做完闭水试验出现问题及时找开发商解决,没有问题才能施工,这是为了分清责任,避免装修后出现问题在装修公司和开发商之间来回扯皮。

三、厨房/卫生间渗漏
图片12.png
此类渗水所指乃是墙体四周出现的渗漏痕迹。大家都知道卫生间也好、厨房也好,除了地面要做防水以外,特定部位也需要提前做好防水,比如卫生间除了对外的墙面其他靠卧室或客厅位置的墙面都需要做防水,特别是卫生间设置淋浴房的情况下,对应那面墙防水高度要做到1.8米以上才行,否则将来当淋浴时的水气沾到墙面而墙面防水没做的话,那势必卧室或客厅对应位置就会出现渗水和返潮的痕迹。

四、窗沿渗水

图片13.png
窗沿渗水的情况在验房当中比较常见,这是典型的安装施工不善留下的“祸根”。在施工当中特别是室内铝合金门窗的安装施工特别要注意,除了查看门窗质量外一定要仔细检查窗户四周是否有渗水的痕迹。
发现窗沿出现渗水也不要担心,这类渗水的危害相较于前三类要轻的多,整改起来也容易的多,用防水密封胶从外沿着窗户四周打一遍防水胶问题基本就能够得到解决。

五、管道渗漏
图片14.png

我们说的管道渗漏通常指的是下水管道漏水。导致出现管道渗漏要么是管道材质劣质破损或有裂纹,要么是管道本身检修口位置安装不到位出现渗漏。

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[只看此人] 发表于 2016-8-5 16:36:29
门窗篇

验房当中对于门窗的查验是至关重要的一项,当中涉及到入户门、室内移门/移窗、外开门/外开窗、内开门/内开窗,如果是精装修房还会涉及到室内木门/窗和配套的门窗框/套以及门窗所安装的各类玻璃均需要逐一进行细致的查验。而在这过程中出现的问题的概率也是非常的高。今天我们就来分析一下门窗查验过程当中最常见的几类问题。


入户门验收
1、门面损伤/划痕/变形
图片15.png
这是最最常见的问题之一,这与对入户门保护缺失有关。新买的房子遇到这样的问题最让人闹心。

2、门框灌浆不实
图片16.png

对进户门灌浆有相应的规范要求,消防验收规定进户门门框需用水泥沙浆灌实。

门窗查验
1、门/窗上下不平行
图片17.png
内外两扇移门/窗任意选取上下其中一点推平,此时另外一头如果出现错位即为安装不平行。

2、门/窗 防风/防撞块
图片18.png

防风块和防撞块等均属于移门/窗配套部件,但在验房过程中经常发现会有缺失,这对门窗的使用产生不良影响。

3、门/窗 框变形
图片19.png
由于属于易变形材质,房屋交付前相关人员野蛮施工或维护不当造成的门窗边框变形问题非常多见,验房过程中需仔细查验,不可遗漏。

4、门/窗 扇变形
图片20.png

查验门窗质量时将门窗紧闭,上下两角处若可见光则为门/窗扇变形。

5、限位杆/固定螺丝
图片21.png

内/外开窗和移窗的性质是不同的,移窗受风的影响不大。
但内/外开窗则不同,开窗后需要限位杆和定位螺丝来固定其开启的幅度和固定的位置,特别是在高层建筑中,如果缺少这两样配件是相当危险的。


玻璃查验
查验范围
⑴  玻璃的品种、规格、尺寸、色彩、图案和涂膜朝向应符合设计要求。单块玻璃大于1.5m2时应使用安全玻璃;
⑵  门窗玻璃裁割尺寸应正确。安装后的玻璃应牢固,不得有裂纹、损伤和松动;
⑶  玻璃的安装方法应符合设计要求。固定玻璃的钉子或钢丝卡的数量、规格应保证玻璃安装牢固;
⑷  密封条与玻璃、玻璃槽口的接触应紧密、平整;
⑸  璃表面应洁净,不得有腻子、密封胶、涂料等污渍。中空玻璃内外表面均应洁净,玻璃中空层内不得有灰尘和水蒸气;
⑹  门窗玻璃不应直接接触型材。单面镀膜玻璃的镀膜层及磨砂玻璃的磨砂面应朝向室内。中空玻璃的单面镀膜玻璃应在最外层,镀膜层应朝向室内。

玻璃分类
1、双层中空玻璃

图片22.png
移门/窗、外开门/窗等配套玻璃都应为中空玻璃,也就是俗称的双层玻璃。在验房过程中我们常会发现开发商为了偷工减料将部分玻璃换成单层玻璃,这不仅影响到室内隔音、隔热效果,更会对人员安全造成影响。

2、夹胶玻璃
图片23.png
夹胶玻璃,就是在两块玻璃之间夹进一层以聚乙烯醇缩丁醛为主要成分的PVB中间膜。夹胶玻璃即使碎裂,碎片也会被粘在薄膜上,不会像普通玻璃样掉落。正是夹胶玻璃安全性强的特点,多数用于阳台护栏或玻璃隔断等易被碰撞处。

3、安全玻璃
图片24.png

安全玻璃是一类玻璃的统称,其特性为经剧烈振动或撞击不破碎,即使破碎也不易伤人的玻璃。钢化玻璃、夹胶玻璃、贴膜玻璃等均为安全玻璃。判断是否为安全玻璃的首要条件是看玻璃表面需清晰印有国家强制安全认证标识( “3C”认证)。

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[只看此人] 发表于 2016-8-5 16:38:05
吐口气......
验房大汇总终于整理完咯......
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[只看此人] 发表于 2016-8-5 16:42:58
不抢  不抢

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[只看此人] 发表于 2016-8-5 16:48:52

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[只看此人] 发表于 2016-8-5 16:54:36
给孃孃扎起

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[只看此人] 发表于 2016-8-5 16:59:13
没抢到前面,抢个后面也是可以的

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[只看此人] 发表于 2016-8-5 17:19:55
楼上的你们这些抢的真实太凶了~~  

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[只看此人] 发表于 2016-8-5 17:32:20
222222222

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[只看此人] 发表于 2016-8-5 17:58:15
学习了,学习了,很受用!上面有抢楼专业户哦

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[只看此人] 发表于 2016-8-5 19:43:57
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[只看此人] 发表于 2016-8-5 21:43:40

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[只看此人] 发表于 2016-8-6 14:06:43
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[只看此人] 发表于 2016-8-6 16:18:04
好有用啊啊啊

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[只看此人] 发表于 2016-8-7 22:24:14

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